百貨、政府、機捷、銀行都來了！副都心重現首爾汝矣島崛起的關鍵機遇點

2025-09-04 Written by 張瑞文

英國商業智庫Z/Yen集團在今年3月發布第30期数《全球金融中心指數》(GFCI 30)中，近年在全球時尚與影視產業捲起K-POP旋風，長期被視為「潛力股」的首爾，連續三年穩居10強。首爾市長吳世勳正積極爭取作為韓國金融心臟汝矣島（Yeouido）設為「特別金融經濟區」加碼稅務優惠，並透過「投資首爾」一條龍爭取國際金融企業亞太總部設點。2023年首爾吸引147億美元的外國直接投資，年增率高達37%。外資持有首爾首都圈3成高端商業地產，等於每3棟A辦就有一棟是跨國巨型資產公司或華爾街Smart Money持有，不僅做為長期收益，更能嫁接資產證券化REITs，成為金融工具。鳥瞰汝矣島會發現，每棟嶄新的大樓地標上都「冠名」了韓國財團或跨國企業的LOGO。這股商辦「品牌化」、「名牌化」的風潮也吹向新莊副都心，包括銀行、科技大廠也都看好副都心國門商辦圈的潛力，瞄準造型摩登、商業大道排面地段的頂辦出手獵樓。

‍2021年開業的汝矣島現代百貨，將近2萬7千坪，在室內打造近千坪的浮島花園與橫跨3各樓層的2處水瀑島嶼。為首爾金融中心A辦聚落創造一個結合自然、時尚、美食的新社交空間。業者／提供

今年，從行政、交通、產業、金融商業，與文化5大面向對標汝矣島頂級商辦配套條件，在新北副都心推出的豪辦預售案「國家壹號廣場」，預計打造2棟以蝴蝶破蛹而出造型為靈感的曲線帷幕辦公大樓，地標級29層樓高，最小單位70坪起，整層800坪，立足副都心中央路大道第一排3279坪基地，距機捷A4站步行一分鐘距離。

「國家壹號廣場」專案賴泓曄分析，台灣壽險金控開發的商業地產會偏向韓國財閥與外資只租不售模式，另一個更蓬勃商業地產需求則是來自龐大中小企業支撐起的台灣經濟特色，隨著打入全球供應鏈應運而生的產業升級和國際生意需求，購置自有總部門面與作為企業資產，撐起商辦市場一片天。另外，副都心商辦也吸引高資產族投資目光由住傳商，改當企業房東，不僅在政策打住不打商下，擁有低自備成數的成本優勢，又能享受企業長租的穩定報酬。

‍汝矣島結合交通建設與金融產業導入，逐步成為首爾政經核心，讓改寫韓國金融版圖，連續三年讓首爾打進國際金融中心排名10強。汝矣島頂辦上最顯眼的LOGO，也成為外資插旗和韓國財團用龐大資本，讓商業地產成為「品牌化」、「名牌化」的競賽場。業者／提供

每日西裝革履在這座頂辦林立的首爾金融心臟上班的金融菁英和跨國人才，他們驕傲稱自己是「島人」，這裡匯聚了國家證交所、國會議事堂、跨國企業總部，形成首爾最具地位感的工作圈，同時也改寫韓國在國際金融的影響力。韓國仲量聯行研究部主管Veronica Shim代表指出，過去幾年首爾「趨優遷移（Fight-to-Quality）」現象十分明顯，三大經濟特區頂辦持續磁吸追求嶄新的地標級頂辦、個人辦公空間配置更大、鄰近地鐵站點，同時擁有知名企業租客進駐具備商業交流機會等需求的企業租客。首爾YBD汝矣島、GBD江南商務區及CBD首爾市中心等三大商辦市場需求強勁，租金持續成長，獲投資市場高度關注，今年第二季皆有A辦交易紀錄。

‍新莊副都心有中央合署辦公大樓、國家電影中心、機捷及3大科技產業園區，吸引13家銀行進駐，奠定國門商業特區地位。1970年代韓國證券交易所與國會議事堂選址汝矣島，同樣就奠定了今日汝矣島成為韓國金融核心的地位。業者／提供

講到辦公交易量，新莊副都心去年更以61億元商辦成交量獨領風騷，佔據新北2024年整年113億交易總額的54%，展現強勁動能。興富發副都心豪辦新案「國家壹號廣場」，即立足副都心CBD中央路，匯聚13家銀行商業設點，早已是「新北華爾街」，宛如首爾汝矣島國際A辦總部的聚落氛圍，吸引北市、桃園企業跨區鎖定中央路首排的預售商辦，不只購買自有辦公據點，更不乏加碼投資單位或樓層做企業長期現金流收益，這樣「自用兼置產」的購買策略，既可滿足資產配置需求，工程期階段靈活財務槓桿運作，更有利應對下半年川普關稅變局。

瞭解更多「國家壹號廣場」

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